5 Апелляционное определение Московского городского суда от 22 августа 2022 г. № 33-32024/2022; апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 июля 2021 г. по делу № 33-352/2021.
Затопили квартиру?
1. Позвоните в аварийно-диспетчерскую службу. Номер телефона обычно можно найти в квитанции на оплату ЖКУ, на информационных стендах в подъезде или на сайте вашей управляющей компании (в дальнейшем — УК). В случае, если соседи сверху отсутствуют, сотрудники аварийной службы смогут временно перекрыть подачу воды всего подъезда и помогут в устранении течи.
2. Задокументируйте факт затопления с помощью фотографий и видеозаписей. Важно зафиксировать не только источник воды, но и ущерб, который был причинён. Например, если вода течет по стояку в ванной и уже попала в гостиную, где испортился новый велюровый диван, это тоже следует документировать.
3. Убедитесь, что аварийная служба уведомила УК об инциденте. На всякий случай имеет смысл самостоятельно позвонить в УК, чтобы подтвердить информацию.
4. Дождитесь сотрудников УК, которые проведут осмотр и подготавливают акт о затоплении. Это должно быть сделано в тот же день, когда подтопление прекращается, и квартира начинает немного подсыхать. Важно, чтобы на составлении акта присутствовал виновник затопления, если это возможно, поскольку он также должен подписать документ.
5. Проверьте правильность составления акта. В акте должны быть указаны причина протечки, место и время происшествия, а также описан нанесённый ущерб. Необходимо также указать дату подготовки акта. К документу можно приложить фотографии повреждённого имущества, при этом следует сделать запись о том, что фотографии являются приложением к акту.
6. Оцените размер ущерба. Для этого вам стоит обратиться к независимому оценщику, который определит стоимость восстановления повреждённого имущества. При этом обязательно узнайте, имеется ли у оценщика необходимая квалификация, состоит ли он в саморегулируемой организации оценщиков, и застрахована ли его ответственность. Хотя можно попробовать оценить ущерб своими силами, в случаях, когда виновник не согласен с вашей оценкой, потребуется экспертная оценка. Возможно, вы проведете ремонт и выставите соседу счет, но если он с ним не согласится, придется разбираться через суд: что было сделано и что следовало сделать.
Ремонт должен иметь цель восстановления повреждённого имущества. Например, нет необходимости заменить пол во всей квартире, если вода текла только в ванной, или менять стулья, если только их ножки намокли (согласно определению Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2021 г. по делу № 8Г-7924/2021, 88-9184/2021).
Суд не будет углубляться в детали ремонта. Для этого назначается экспертиза, которую оплачивает истец или ответчик, причем обычно расходы несет тот, кто обратился с запросом провести экспертизу. После рассмотрения дела все затраты ложатся на проигравшую сторону.
Если квартира застрахована, то с претензией может обратиться не собственник квартиры, а страховая компания виновника.
7. Направьте виновнику письменную претензию с просьбой возместить ущерб. К претензии приложите копию оценочного заключения, если оно имеется, и укажите срок для ответа, например, 10 дней, хотя законодательно установленных сроков нет.
8. Обращение в суд необходимо в том случае, если виновник не ответил на вашу претензию или его ответ вас не устроил. Иск должен быть подан в течение 3 лет с момента потопа.
Ответы на вопросы пострадавшего и виновника
Марина Екимова, юридический специалист:
Кто несет ответственность за потоп?
В делах о затоплении помещений ответчиком может быть не только сосед сверху, но и управляющая компания. О вине УК стоит говорить в случае, если причиной затопления стало ненадлежащее содержание общедомового имущества (например, крыши, системы отопления, внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства и т.д.).
Например, в одном случае УК была признана ответственной за ущерб, причиненный жильцу, чья квартира затопила из-за плохого состояния кровли. В другом случае УК привлекли к ответственности за ненадлежащее состояние системы отопления дома.
Течет крыша в многоквартирном доме: кто несет ответственность и что делать?
Если по причине протекающей крыши ваша техника повреждена, потолок испорчен, а пол вздулся, вам следует направить претензию управляющей компании с требованием компенсировать ущерб и отремонтировать крышу.
Нужно ли приглашать соседа для осмотра квартиры?
В законах не содержится указаний на обязанность уведомлять виновника о проведении осмотра затопленной квартиры и его обязательном присутствии. Однако на практике одни суды считают, что виновника нужно пригласить и ознакомить его с актом, а другие игнорируют отсутствие таких уведомлений, не рассматривая это как серьёзное нарушение.
Чтобы избежать рисков, лучше договориться с соседом о совместном осмотре, если есть такая возможность.
Почему так важно оформить акт о затоплении корректно?
Акт о затоплении является основным документом, который служит доказательством в судебных разбирательствах (при этом их может быть несколько, поскольку закон не запрещает). Важно, чтобы в документе были четко изложены обстоятельства произошедшего: где и когда произошло затопление, его причины и последствия.
Отдельного закона, который бы конкретно регламентировал требования к акту о затоплении, не существует. В судебной практике важно рассчитывать на Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, которое регулирует поставки коммунальных услуг. Несоответствие акта требованиям этого постановления может стать основанием для отказа в иске о возмещении ущерба.
Если акт имеет значительные недостатки, например, если не указана причина затопления или не описаны повреждения, владельцу квартиры будет непросто собрать другие доказательства случившегося и его последствий. Суд может отказать в поддержке его требований.
Акт должен быть составлен в день инцидента. Несмотря на это, были случаи, когда акты оформлялись с задержкой, и суд не расценивал это как нарушение.
Например, в одном из дел было три акта. 21 апреля был составлен акт, в котором указали, что из-за залива были повреждены обои на кухне и потолок в ванной. 29 апреля был создан акт, который полностью дублировал предыдущий. 6 мая состоялось инженерно-техническое обследование, в рамках которого были перечислены повреждения и указано, что затопление происходило в бытовых условиях. Первоначально суд отказал в иске, сославшись на то, что владелец квартиры обратился в аварийную службу на следующий день после потопа при отсутствии никаких препятствий. Однако вышестоящий суд с таким решением не согласился, отметив, что затопление происходило продолжительное время, и лишь с третьей попытки удалось зайти в квартиру виновника, что и стало причиной появления нескольких актов. Однако это не исключает факта затопления и необходимости возмещения ущерба.
Акт о затоплении не должен содержать недостоверных сведений, иначе его могут признать недопустимым доказательством. Суд оценит данный документ в совокупности с другими доказательствами (журнал заявок аварийной службы, показания свидетелей и т.д.).
Если вы затопили соседей снизу
При возникновении жалоб от соседей не стоит сразу считать себя виновным в произошедшем потопе. Конечно, в очевидных ситуациях, как то: вы забыли закрыть кран или у вас протекла стиральная машина, ответственность очевидна. Но если причиной стала прорвавшаяся труба или засорившаяся канализация, диспут о вине может быть сложнее, поэтому не торопитесь признавать свою виновность. В любой ситуации существует способ минимизировать финансовые и эмоциональные потери.
Действия, которые следует предпринять в случае затопления соседей снизу:
- Узнайте причину, которая привела к аварии;
- Перекройте краны и отключите электропитание;
- Вызовите специалиста из управляющей компании или аварийную службу;
- Соберите вода как можно быстрее и поговорите с соседями.
В большинстве случаев затопленные соседи требуют полного возмещения ущерба, однако важно установить, кто именно отвечает за произошедшее.
Как определить виновника затопления?
Если вы получили претензии, постарайтесь вместе с соседями определить причину затопления.
Лицо, затопившее соседей, несет ответственность за инцидент, если оно забыло закрыть кран или не отремонтировало неисправное сантехническое оборудование вовремя. В таких ситуациях вина соседа сверху очевидна и он обязан покрыть ущерб пострадавшей стороне.
Однако жилец не несёт ответственности за протечку воды, если затопление произошло по причине:
- неисправности общедомовых инженерных систем;
- бытовой техники, установленной с нарушениями технических норм. В таком случае собственник должен доказать, что наемный специалист был привлечен для установки оборудования;
- брака оборудования, подтвержденного технической экспертизой.
Лицо, затопившее соседей, может избежать материальной ответственности только при наличии доказательств, подтверждающих его невиновность или непричастность к произошедшему инциденту.
Кто может быть виноват в протечке?
Не всегда виноваты непосредственно те, кто проживает в квартире, находящейся над вашей. Это важно выяснить, чтобы понимать, куда обращаться, если ваши соседи затопили вас.
- Если квартиру снимают, обращаться за возмещением ущерба нужно к собственнику, так как именно он несет ответственность за свою собственность.
- Если причиной протечки стали действия или бездействие управляющей компании (например, несвоевременная замена коммуникаций, нерегулярные профилактические осмотры, использование некачественных материалов и т.д.), требовать компенсацию следует непосредственно с неё.
- Если квартира была застрахована, возможно, что ремонт будет покрыт страховой компанией. Необходимо обратиться в неё и зарегистрировать страховой случай, если экспертиза подтверждает вашу невиновность.
Какие действия обязательны, если вы хотите получить компенсацию
Чтобы зафиксировать факт затопления в вашей квартире, не по вашей вине, необходимо составить акт о затоплении. Желательно делать это в присутствии представителя ТСЖ, УК или диспетчерской службы, чтобы они подтвердили содержимое документа. Тем не менее на практике вопрос может быть решен оперативно даже до прибытия официальных служб. В таком случае можно составить акт самостоятельно, но в присутствии свидетелей (ими могут выступать соседи или ваши гости). В акте о затоплении в свободной форме подробно опишите сложившуюся ситуацию, укажите, что ваши действия или бездействия не привели к повреждениям. Также отметьте мнение соседей: признают ли они свою вину. Если соседи не идут на контакт или вообще отсутствуют, это также следует зафиксировать письменно. На основании данного документа вы впоследствии сможете требовать компенсацию расходов на ремонт.
Важно! Акт о затоплении обязательно должен содержать: адрес квартиры, ваши данные, а также данные виновников, свидетелей и предполагаемого виновника, список повреждений в квартире и испорченных вещей. Документ должен быть подписан всеми упомянутыми в нём лицами (кроме соседей, если они не желают общаться).
Выбор экспертов
Выбор экспертов для получения заключения о причинах затопления и сумме причиненного ущерба следует осуществлять по нескольким критериям:
- Выбирайте компанию, которая на рынке работает несколько лет.
- Ищите тех, кто хорошо разбирается в вопросе и предоставляет не только услуги экспертизы, но и поддержку в судах.
Компания Хонест поддерживает клиентов еще до начала процесса и до его окончательного завершения. Расходы на экспертизу и услуги юристов могут включаться в судебные издержки, поэтому выигравшая сторона сможет возместить эти расходы.
Как оценить нанесённый ущерб
Если вы затопили соседей и необходимо провести справедливую оценку ущерба для обеих сторон, главное правило — всегда составлять акт о затоплении с участием представителей управляющей компании. Вы должны присутствовать при его составлении, чтобы избежать ситуаций, когда соседи могут завысить сумму ущерба или предъявить требования на суммы, которые необоснованны. Соседи, испытывая стресс после потопа, могут называть неадекватно высокие суммы, основываясь на страе, который они понесли много лет назад, или необоснованно завышать стоимость новой мебели, хотя не меняли её в течение десятилетия.
Содействуйте сотрудникам управляющей компании при составлении акта, чтобы зафиксировать, какие именно части в квартире соседей не пострадали и в каком состоянии находилось поврежденное имущество. В некоторых случаях вы самостоятельно можете устранить все повреждения.
Например, соседка Тимофея по имени Инна утверждала, что её шкаф в прихожей был повреждён из-за затопления, и требовала его полную стоимость. Однако при осмотре квартиры Тимофей обнаружил, что шкаф старый и только его ножки разбухли от воды. В результате они пришли к соглашению: Тимофей купит новые ножки и установит их сам, что закончило все претензии Инны.
Однако бывает, что соседи пострадавшие по каким-то причинам не составляют акт. Это может быть связано с долгосрочным отсутствием, нелегальной арендой квартиры или нежеланием раскрывать свои незаконные перепланировки. В подобном случае вы можете обратиться к независимому оценщику или провести предварительную оценку суммы, необходимой для устранения последствий затопления, и документально согласовать разумное возмещение.
Например, Людмила затопила спальню семьи Петровых. Пострадавшие не вызвали представителей управляющей компании для составления акта, но потребовали 50 тыс. рублей в качестве возмещения за установку натяжного потолка. Людмила посетила квартиры соседей и увидела, что у них обычный потолок, покрытый побелкой, и на нем остались только желтые разводы. В итоге она нашла мастера-штукатура, готового заново побелить потолок в спальне Петровых за 10 тыс. рублей, а также купила мел и известь за 2 тыс. рублей, в итоге она потратила 12 тыс. рублей.
Плата за коммунальные услуги обычно существенно влияет на семейный бюджет. Для того чтобы разобраться в тонкостях начисления и избежать ненужных трат, можно обратиться к экспертам.
Как избежать расходов при потопе
Регулярно проверяйте состояние коммуникаций в вашей квартире, особенно если вы её сдаете или проводите ремонтные работы. Лучше не закрывать трубы в коробе, который сложно открыть, если возникнет необходимость. Создайте ревизионные люки, которые обеспечат доступ для осмотра.
Следует использовать специальные системы для сигнализации о протечках. Это могут быть беспроводные датчики, работающие на батарейках или подключенные к электросети. Некоторые модели способны не только сообщить о протечке, но и автоматически перекрывать воду в квартире. Если вы планируете длительное отсутствие, рекомендуется заранее перекрыть краны на стояках, чтобы не переплачивать за коммунальные услуги.
Даже если вы предприняли все возможные меры, чтобы избежать затопления соседей, вероятность аварии полностью исключить нельзя. Новая сантехника может оказаться с производственным браком, а датчики протечек иногда могут не срабатывать. Поэтому самый разумный способ избежать судебных разбирательств и непредвиденных расходов на ремонт из-за аварийной ситуации по вашей вине — это оформить страхование гражданской ответственности перед третьими лицами. Это аналог ОСАГО для автомобиля, только для квартиры.
Годовая страховка гражданской ответственности при страховом покрытии ущерба до 500 тыс. рублей стоит около 1,7–5 тыс. рублей, в зависимости от этажа, на котором находится квартира, а также от того, сдаёте ли вы ее в аренду или не планируете ремонт. По статистике, затопления являются самым частым страховым случаем. Вам также может быть полезно застраховать риски, связанные с потенциальными затоплениями соседей. Важно проверить условия для получения скидки, если вы оформите комбинированное страхование.
Если вы согласны с суммой, которую просят соседи, лучше перечислить деньги через банковский перевод и попросить расписку об отсутствии претензий. Это поможет вам избежать неожиданных требований в будущем. Быть может, получится решить вопрос до обращения в суд, так как в ином случае к вашим расходам прибавятся судебные издержки и оплата экспертиз.
- Проверяйте состояние коммуникаций и оперативно проводите ремонты, привлекая квалифицированных специалистов.
- Устанавливайте датчики для обнаружения протечек.
- При длительном отсутствии перекрывайте краны на стояках.
- Позвольте соседям или специалисту оценить состояние вашей квартиры, если вы уверены, что это произошло не по вашей вине.
- Требуйте составить акт о затоплении для фиксации ущерба. Содействуйте в определении реального объема ущерба.
- Рассмотрите варианты определения виновника затопления.
- Проведите собственную оценку ущерба или договоритесь о независимой экспертизе.
- Предложите устранить повреждения самостоятельно или при помощи нанятых специалистов.
- Составьте документальное соглашение о сумме возмещения. Переведите средства на банковский аккаунт пострадавших и получите расписку об отсутствии претензий.
- Старайтесь разрешать вопросы о возмещении ущерба в досудебном порядке.
- Заключите договор страхования гражданской ответственности.
