Крупные банки и региональные кредитные организации предлагают специальные ипотечные схемы для строительства домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Благодаря поддержке государства в этом направлении, получение такого кредита представляется менее сложным по сравнению с другими видами кредитования для строительства. Ожидаемый средний срок на погашение ипотечного кредита составляет около 17 лет.
Как перевести СНТ в ИЖС и зачем это нужно
Многие садоводы мечтают о преобразовании своих земель из садоводческих товариществ (СНТ) в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это объясняется тем, что в населенных пунктах отсутствуют сборы за содержание дорог и линий электропередач, однако имеются все необходимые условия для круглогодичного проживания. Кроме того, земельные участки с статусом ИЖС имеют гораздо более высокую кадастровую стоимость и, следовательно, могут быть проданы дороже. В нашем материале мы ответим на вопрос о том, преимуществах статуса ИЖС и возможностях перевода СНТ в ИЖС.
ИЖС и СНТ: в чем разница
Для понимания различий между СНТ и ИЖС следует обратиться к Градостроительному кодексу Российской Федерации. В соответствии с этим нормативным документом, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилых домов, которые будут использоваться для постоянного проживания. Такие земли расположены в пределах населенных пунктов.
Садоводческие товарищества (СНТ) располагаются на землях, относящихся к категории сельскохозяйственного назначения. Хотя также допускается возведение дачных строений на таких участках, их основное назначение связано с ведением садоводства или огородничества. Обычно владельцы таких участков используют их преимущественно в сезонный период для выращивания различных культур, а в остальное время возвращаются к своему постоянному месту жительства.
Тем не менее, на практике во многих СНТ были проведены все коммуникации, необходимые для постоянного проживания людей. Имеются даже дачники, которые пользуются такими угодьями круглый год. В то же время на земельных участках, которые предназначены в ходе строительства, также встречаются владельцы, занимающиеся огородничеством.
Сервис для председателей СНТ
и садоводов
Сэкономьте время, нервы и деньги на решение всех задач СНТ.
Оставьте время для семьи!
Перевод земли: законодательные особенности
Обсуждение, как преобразовать СНТ в ИЖС, является не совсем актуальным. Дело в том, что на законодательном уровне СНТ трактуется как садовое некоммерческое товарищество, а это не конкретный земельный участок, а объединение людей, занимающихся садоводством или огородничеством. На практике, перевод земель из категории огородничества в ИЖС на самом деле возможен, но при этом нужно учитывать некоторые юридические нюансы.
Согласно ст. 7 ЗК РФ, земельные участки классифицируются на восемь категорий. В случае СНТ, наделы могут относиться как к сельскому хозяйству, так и к землям населенных пунктов.
Помимо этого, существуют и другие категории земель, такие как лесной, водный фонды, резервы и особо охраняемые территории.
Использовать земельный участок разрешается только в соответствии с его целевым назначением, что определяется его категорией. Вид разрешенного использования (ВРИ) фиксируется в выписке из ЕГРН. Перевод земельного надела, который находится за пределами населенного пункта, практически невозможен, так как это запрещено действующим законодательством. Чтобы осуществить перевод, потребуется сначала увеличить территорию села, деревни или города, и это делается достаточно редко с согласия местной администрации. Если же садовый участок располагается в границах населенного пункта, его можно преобразовать в ИЖС, подав соответствующее заявление в уполномоченный орган и предоставив все необходимые документы, перечень которых устанавливает администрация таким образом.
Ведущий юрист по жилищному законодательству с опытом работы 18 лет отмечает, что на самом деле изменение ВРИ на земельных участках СНТ возможно. Тем не менее, в ходе обращения заявитель может столкнуться с определенными сложностями. Для их преодоления рекомендуется немедленно связаться с юристом. Специалист готов предоставить качественную и профессиональную помощь в любое время, даже в удаленном режиме, а также объяснить, как быстро и законно осуществить переработку назначения земли, а также все плюсы и минусы данной процедуры.
Требования
Как уже упоминалось, специальной категории, такой как земельный участок СНТ, на законодательном уровне не существует. В частности, согласно ЗК РФ, такие наделы подразумевают земли, предназначенные для садоводства и огородничества. Однако для лучшего понимания ситуации мы будем рассматривать популярные выражения.
- Участок должен быть зарегистрирован на кадастровом учете.
- Границы участка должны быть определены и зарегистрированы в Росреестре.
- Необходимо, чтобы соблюдались минимальные и максимальные показатели площади участка, установленные в конкретном регионе.
- Все собственники земельного участка должны давать согласие на перевод.
Следует отметить, что в Московской области за перевод садоводческого участка в ИЖС предусмотрен определенный сбор. Его величина напрямую зависит от кадастровой стоимости земли. Сумма назначается по следующей формуле:
10% * (КСб – КСн), где
КСн — текущая кадастровая стоимость объекта;
КСб — ожидаемая кадастровая стоимость участка после перевода.
Пример из практики:
Королев Л. решил осуществить перевод своей земли из садоводства в ИЖС. Участок находится в Московской области. В соответствии с Постановлением правительства Москвы №1190/57 от 2013 года, за указанную процедуру гражданин обязан уплатить сбор. Для его расчета использовались следующие параметры:
- текущая кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 млн рублей;
- после перевода ВРИ участок будет оценен в 1,8 млн рублей.
Чтобы определить размер платы, нужно вычесть первое значение из второго и умножить результат на 10%:
(1,8 млн рублей – 1 млн рублей) * 10% = 80 тыс. рублей.
Таким образом, для осуществления изменения вида разрешенного использования своего садового участка на ИЖС Королеву необходимо будет уплатить 80 тыс. рублей.
Уплачивать сбор сразу не обязательно. В течение одного года после изменения жителю местной администрации будет направлено уведомление, в котором указана сумма к уплате и реквизиты для оплаты.
Следует отметить, что в других регионах России плата за перевод ВРИ земельных наделов пока не предусмотрена.
Важно! При этом, если владелец просто планирует построить дом на дачном участке, то перевод СНТ в ИЖС не является обязательным, поскольку на данный момент разрешено строительство объектов ИЖС на подобных участках.
Сроки и стоимость
Обработка поступившего ходатайства в администрации занимает от 30 до 60 рабочих дней. Эти сроки должны быть прописаны в регламенте оказания государственных или муниципальных услуг, которому следуют специалисты администрации. Чтобы избежать задержек, заявителю настоятельно рекомендуется получить расписку у ответственного сотрудника, подтверждающую дату подачи документов.
Фактическая стоимость перевода участка из СНТ в ИЖС формально нулевая. За данную государственную услугу не предусмотрены какие-либо государственные пошлины. Однако заявителю может потребоваться оплата различных сторонних и дополнительных услуг.
На вопрос о том, сколько стоит перевод участка из одной категории в другую, ответ зависит от следующих факторов:
- какой комплект документов планируется подать для регистрации заявки;
- планируется ли привлекать нотариуса для оформления документов;
- будут ли вовлекаться специализированные юридические компании.
В случае, если ранее не проводилось межевание земель, собственнику потребуется оплатить эту услугу, которая в среднем составляет 12-15 тыс. рублей.
За выписку из ЕГРН в Росреестре необходимо будет заплатить дополнительно 400 рублей (при оформлении документа в бумажном виде; электронная версия не подойдет).
На оформление доверенности у нотариуса для представления интересов в администрации потребуется потратить около 800-1000 рублей.
Если собственников участка несколько, то каждому из них необходимо оформить свое согласие на перевод и заверить его у нотариуса.
Каждое такое согласие также обойдется примерно в 1000 рублей.
Если заявитель обратится за помощью к специализированным юридическим фирмам для содействия в переводе земельного участка из СНТ в ИЖС, то такие услуги могут обойтись дополнительно в 15-40 тыс. рублей. Эти расходы не учитывают представление интересов клиентам в суде в случае получения не обоснованного отказа в смене категории земельного участка. В таком случае юридические расходы могут достигать 100 тыс. рублей.
Таким образом, законодательные нормы предоставляют возможность перевода земельного участка из СНТ в ИЖС. Для этого необходимо подготовить пакет документов и подать заявление в местную администрацию.
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать определенным требованиям законодательства:
- это должно быть отдельно стоящее здание;
- не должно превышать три этажа и высоту в 20 метров;
- предназначено для проживания одной семьи.
Для домов площадью до 500 квадратных метров действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Для начала строительных работ необходимо представить в муниципальную администрацию следующие документы:
- уведомление о начале строительных работ;
- документы, подтверждающие право собственности на землю;
- описание внешнего вида дома, представленное в текстовом или графическом формате.
В течение семи рабочих дней власти должны согласовать уведомление или отказать, если постройка не соответствует действующим нормам законодательства. После истечения недели уведомление считается согласованным и будет действовать в течение десяти лет.
Не позднее 30 дней по завершении работ необходимо будет подать:
- уведомление о завершении строительства;
- технический план здания, выполненный кадастровым инженером;
- договор об определении долей на дом, если участок находится в долевой собственности.
В ответ заявитель получит уведомление о том, что построенное жилье соответствует всем требованиям законодательства.
Если площадь дома превышает 500 квадратных метров, для его строительства потребуется разработать проектную документацию, пройти строительную экспертизу и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки земельного налога устанавливаются местными властями и не могут превышать 0,3%. При приобретении участка возможно оформление налогового вычета на сумму до 290 тыс. рублей или использование материнского капитала.
Кроме того, участок под ИЖС может быть получен бесплатно. Например, такие льготы предлагают многодетным семьям, инвалидам, ветеранам войн или ликвидаторам аварий на Чернобыльской АЭС. Списки льготников обозначены в Земельном кодексе Российской Федерации и в законах субъектов Федерации. Региональные льготы лучше уточнить в местной администрации.
Что нужно для перевода СНТ в ИЖС
Основное требование, которое должно быть выполнено — это месторасположение земельного участка на территории населенного пункта или, как минимум, в непосредственной близости от него. Если садовое товарищество располагается в удаленной местности, отдаленной от населенных пунктов, то изменить его статус на ИЖС не получится — участок ИЖС обязательно должен быть частью населенного пункта.
Кроме того, важно также, чтобы:
- участок находился на кадастровом учете;
- границы участка были установлены и зарегистрированы в кадастре;
- все собственники (если их несколько) давали согласие на перевод.
Если по перечисленным пунктам все в порядке, можно собирать пакет документов и обращаться в администрацию — в отдел, отвечающий за земельные вопросы.
Необходимо представить следующие документы:
- паспорт собственника;
- выписку из ЕРГН;
- заявление по установленному образцу.
Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 60 дней с момента его подачи. Более точную информацию о сроках предоставят в отделе, занимающемся земельными отношениями, так как все зависит от режима работы данного отдела.
В каких случаях в смене ВРИ могут отказать
Наиболее распространенной причиной отказа является то, что участок находится вне границ населенного пункта. Даже в случае его близости к населенному пункту, администраторы могут отказать в переводе, если в планы администрации не входит развитие этой территории.
Другими причинами для отказа могут быть:
- по документам участок числится как сельскохозяйственная земля;
- экологическая экспертиза земельного участка показала отрицательные результаты;
- целевое назначение земель не соответствует землеустроительным документам.
При этом, первоочередное внимание следует обратить именно на первый пункт — он является основным. Остальные возможные причины — вторичны.
Если у вас возникли мысли о смене категории земель, желательно обратиться к юристу сразу, чтобы он разъяснил порядок действий и помог разрешить все возможные вопросы по мере их появления. Также полезно получить советы от знакомых, которые уже прошли через эту процедуру.
