В данную классификацию включаются все земельные участки конкретных населенных пунктов, на которые распространяются виды разрешенного использования, соответствующие кодам от 3.0 до 3.10. К таким участкам относят:
Что включает в себя иные виды жилой застройки. Значение иных видов жилой застройки.
Условно разрешенные и вспомогательные виды использования должны быть прописаны в утвердительных правилах зонирования и развития территории. Полный список видов разрешенного использования для каждой зоны представлен в Классификаторе.
Что представляет собой понятие «разрешенное использование» для других видов жилой застройки? В самом Классификаторе нет явного указания на такой вид разрешенного использования. Можно ли мне построить дом на таком участке?
Ответ юриста (3)
Здравствуйте, Максим. Да, это возможно.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, статья 7 описывает состав территорий в Российской Федерации.
1. Территории в Российской Федерации классифицируются по назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ);
3) земли для промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и других объектов специального назначения; 4) земли особо охраняемых природных территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли заповедников. (2) Земли, указанные в части 1 настоящей статьи, используются для целей, соответствующих их назначению. Правовой статус земельных участков определяется в зависимости от их категории и разрешенного использования с учетом установленных федеральными законами принципов разделения земельных участков и порядка их использования. Выбор каждого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием происходит самостоятельно, без необходимости в дополнительных разрешениях или согласованиях. КонсультантПлюс: Уведомление. Разрешенное использование земельного участка, установленное до утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, сохраняет свою силу независимо от того, соответствует ли оно классификатору (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ).
Виды разрешенного использования земель определяются в соответствии с классификатором, который утвержден федеральным органом исполнительной власти, занимающимся разработкой государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений.
Данный классификатор, в свою очередь, подразделяет виды использования в соответствии с установленными критериями.
Это значит, что вы установили вид разрешенного использования до даты принятия классификатора.
Рекомендуется обратиться в районную администрацию для уточнения ситуации.
(в редакции Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.09.2015 № 709)
Для индивидуального жилищного строительства
По правилам разрешено строительство индивидуальных жилых домов (где предусмотрены жилые помещения, готовые для постоянного проживания и не превышающие трех этажей над землей); также можно выращивать овощные, плодоносные, ягодные и другие декоративные или сельскохозяйственные культуры; разрешается возведение индивидуальных гаражей и других вспомогательных строений.
(в ред. Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.09.2015 № 709).
Для малоэтажной многоквартирной застройки
Разрешается размещение малоэтажных зданий (жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, высотой не более 4 этажей, включая мансардные помещения), а также создание спортивных и игровых площадок, мест для отдыха, размещение объектов обслуживания в встроенных и пристроенных помещениях такого дома, при условии, что общая площадь этих помещений не превышает установленного нормы.
Определение разрешенного использования земельного участка под одноэтажные и двухэтажные многоквартирные жилые дома
Что подразумевается под «планируемым жилым землепользованием»? Строительный кодекс описывает застроенные земли как площади, предназначенные для жилого строительства и дальнейшего развития населенных пунктов. Уникальной особенностью этих участков является то, что участок, расположенный в границах населенного пункта, не требует судебного разбирательства и остается в собственности.
Крупные участки земли могут использоваться под жилье, однако владелец обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции и вести сельскохозяйственную деятельность. На практике это может подтверждаться наличием собственного фруктового сада или конюшни.
Разрешенное использование для иных видов застройки
В каждой населенной местности имеются участки земли, которые обозначены как предназначенные для иных видов жилой застройки, и это понятие требует особого рассмотрения.
Согласно законодательству, такие земли предназначены для размещения капитальных строительных объектов. Если говорить более точно, на подобных участках обычно возводят здания для индивидуальной жилой застройки и их резерва. Учитывая данное определение, у лиц, планирующих строительство, может возникнуть вопрос, разрешено ли создание жилья на таком земельном участке.
С юридической точки зрения, на таких землях возможно начало строительства как с использованием фундамента, так и без него. На них разрешено размещение объектов жилого назначения практически любого типа, которые предназначены исключительно для проживания.
На этом этапе имеет смысл рассмотреть, что включает в себя понятие жилой застройки. Одна из главных характеристик — это архитектурные сооружения, в которых предусмотрены отдельные и специально отведенные помещения для проживания. Исключение составляют здания, предназначенные для извлечения коммерческой выгоды, такие как гостиницы, отельные комплексы, и дома отдыха.
Кроме того, подобные земельные участки неподходят для строительства объектов, предназначенных для временного проживания с одновременным социальным обслуживанием и медицинским лечением, например, грязелечебницы, санатории, дома для престарелых и больницы.
Классификация видов разрешенного использования
Разрешенные виды использования земель под жилые сооружения разделяются на несколько групп. В этом разделе мы предлагаем разобрать существующие варианты и их ключевые характеристики, которые относятся к категории иных видов жилой застройки:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На таких территориях допускается наличие строений высотой не более 20 метров и количеством этажей – до трех. Каждое здание состоит из множества комнат, а также вспомогательных помещений. Главная цель – удовлетворение бытовых и других потребностей граждан.
- Малоэтажная многоквартирная застройка. Это обычно двух- или четырехэтажные дома, количество квартир в которых варьируется от 8 до 16 и более. Обычно вокруг таких зданий создаются спортивные и детские площадки, объекты обслуживания, пристройки. Площадь этих объектов не должна превышать 15% от общей площади здания.
- Блокированная жилая застройка (БЖС). В рамках этой категории разрешено строительство жилого дома с общей стеной или стенами с соседними объектами. Этажность таких зданий составляет не более двух, а количество совмещенных помещений не должно превышать десяти. Здесь также разрешается высев декоративных или плодоносных культур. Так же возможно строительство индивидуальных гаражей, при этом их площадь не должна затрагивать пределы соседнего жилого жилого строения.
- Высотная (многоэтажная) застройка. Включает многоквартирные дома с этажностью девять и выше. Здесь также предусмотрено обустройство прилегающей территории, озеленение и небходимое благоустройство.
- Среднеэтажная застройка. Это постройки многоквартирного типа с этажностью не более восьми, рядом обязательно создаются участки с озеленением, организуются подземные гаражи и автостоянки.
- Передвижное жилье. На таких земельных участках разрешается строительство мобильных объектов жилья, таких как кемпинги, палатки, вагончики или прицепы. Подключение к инженерным сетям (электричество, газ и водоснабжение) также допустимо.
- Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). На таких участках строится жилой дом, рядом с которым можно оборудовать огород или сарай. На таких землях разрешается заниматься сельским хозяйством, выращивать культурные растения и животных.
Существуют и иные категории, о которых мы поговорим в следующем разделе.
Категории земель: законодательное определение использования земель
Назначение земельного участка определяется его целевым назначением. Категория земли является одним из основных признаков. В подробностях информация о классификации земель в зависимости от назначения изложена в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации.
В параметре категория земель заключено несколько значений: способы приобретения прав на недвижимость; варианты использования; возможности строительства зданий (независимо от того, будут ли они жилыми или же хозяйственными).
Категория земель определяется обязательно. У каждого земельного надела она может быть лишь одной. Для участков, подходящих одновременно под несколько категорий, нет возможности.
Для личного использование лучше всего подходят следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.
Допускается лишь сеять и пахать
Признаки земель сельскохозяйственного назначения перечислены в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации:
- знаходятся за пределами населенных пунктов;
- используются для сельского хозяйства;
- позволено возведение лишь хозяйственных построек.
Основной вывод заключается в том, что строительство жилых зданий на землях сельскохозяйственного назначения запрещено. Это значит, что данный вариант подходит лишь для городских жителей с определенными ограничениями.
Тем не менее, с 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, закрепленные Федеральным законом от 2 июля 2022 года № 229-ФЗ. Нововведениями разрешено строительство жилых домов на землях, принадлежащих фермерам.
Воспользоваться этой возможностью можно прямо сейчас, но до 1 марта 2026 года. После этого изменить данные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже не получится. Единственное требование для строительства жилых объектов – это необходимость быть фермером и ведение сельскохозяйственной деятельности.
При этом не имеет значения, что именно у вас указано в виде разрешенного использования (ВРИ), даже если присвоенный ранее ВРИ устарел и на данный момент более не существует. Все равно нельзя возводить жилые дома на высокопродуктивных и особо ценных сельскохозяйственных землях.
Возможność жить и строить в черте города
Категория земли населенных пунктов является оптимальной для покупки, если вы не фермер и не планируете ним стать. Признаки данной категории земель описаны в статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Для владельца таких земель нет ограничений по видам деятельности. Свой дом можно построить в любое время и без особых процедур по легализации конструкции.
- всегда находятся внутри городов и поселков;
- предназначены для застройки, в том числе жилых помещений.
Основной вывод: указанная категория земель максимально оптимальна.
Когда мы держим в руках монеты, то чувствуем не запах металла, а химические соединения, возникающие от контакта металла с кожей.
Разрешенные виды использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество
Перед тем как начать поиск земельного участка, следует определиться, как вы планируете использовать эту недвижимость.
Будете ли вы жить круглогодично или только приезжать летом на выходные? Желаете ли заниматься разведением домашнего скота, птицы? Или же планируете активно заниматься огородничеством? Ответы на такие вопросы помогут выбрать вид разрешенного использования будущего земельного надела.
Назначение земельного участка напрямую влияет на его стоимость, а также косвенно связано с его расположением.
Категория земель и вид разрешенного использования – это не одно и то же, и их нельзя взаимозаменять. Первое понятие более широкое, чем второе. Оба этих критерия важны при выборе земли, на них нужно обращать должное внимание.
Всего в классификаторе существует более ста видов разрешенного использования. Не все из них могут быть актуальны для вас. Рассмотрим наиболее важные: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предполагает возможность возведения жилого дома и вспомогательных построек. Однако заниматься сельским хозяйством, например, разводить кур или сеять картошку – не разрешается.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) подобно ИЖС по критериям. Разрешается строить дом высотой до 20 метров и вспомогательные постройки. В дополнение к этому владелец ЛПХ на законных основаниях вправе заниматься разведением домашних птиц или производством сельскохозяйственной продукции.
Льготная ипотека на самостоятельное строительство жилья
Садоводство и огородничество – знакомые всем нам дачи. В настоящее время существуют две распространенные формы: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и дачное некоммерческое партнерство (ДНП).
До 2008 года также практиковалось единое землевладение (ЕЗП). С 2008 года его отменили, но до сих пор можно встретить участки, находящиеся в таком статусе.
Сравнение между СНТ и ДНП несущественно. ДНП могут располагаться в пределах населенных пунктов, в то время как СНТ – нет; ДНП объединяет любителей отдыха на даче, а СНТ – сторонников ведения сельского хозяйства.
Можно ли построить дом на участке с разрешенным использованием для иных видов жилой застройки
Виды разрешенного использования земельных участков определяются по классификатору, который утверждается федеральным органом исполнительной власти, отвечающим за формирование государственной политики и правового регулирования в области земельных отношений.
Определение земельных участков под жилую застройку, которая не предполагает разделение на квартиры (жилые здания, пригодные для постоянного проживания, не выше трех этажей);
размещение гаража и других вспомогательных сооружений;
возможность содержания домашних животных.
Ввод в эксплуатацию по решению суда
12 марта 2014 года администрация Ульяновского района, находящегося по адресу улица Рылеева, выдала разрешение № *** на строительство многоквартирного жилого дома по адресу Р ***, *** в Ленинском районе города Ульяновска. Этажность здания составляет три этажа, включая мансарду, с 40 квартирами, срок завершения строительства – 1 сентября 2014 года.
Тем самым суды подтвердили, что администрация не обнаружила нарушений, касающихся границ участка, указанных в плане зонирования. Негативные последствия разделения участка под строящийся объект администрация не определила.
Жилищное строительство на земельных участках с промышленным назначением.
Некоторые застройщики хотят знать, возможно ли возведение жилья на земельных участках другого назначения, например, для промышленности. К сожалению, это невозможно. Это является нарушением законодательства в области нецелевого использования земли.
Тем не менее, существуют определенные правовые методы, которые позволят осуществить строительство на земле другого назначения:
- внести изменения в генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части градостроительного зонирования и перечня разрешенных видов земельного участка;
- получить разрешение на условно-разрешенное использование, если такое есть в перечне.
Эти процедуры могут занять несколько месяцев, так как они достаточно продолжительные и комплексные. Более того, конечный результат не всегда гарантирован, поскольку окончательное решение примет глава города после проведения общественных обсуждений.
Процедура предоставления земли для жилищного строительства.
Другой важный аспект это то, как правильно оформить участок под строительство дома. Существует несколько сценариев:
- если застройщик является физическим лицом и имеет льготный статус, он может обратиться в администрацию для предоставления участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) без проведения торгов;
- можно выкупить или приобрести право аренды у другой организации или частного лица;
- либо обратиться к местным властям или в Росимущество для участия в официальном аукционе на интересующий участок.
