Земельный фонд Российской Федерации делится на семь основных категорий, каждая из которых имеет свои ограничения и назначение. Некоторые категории предназначены для строительства жилых и производственных объектов, что упрощает процесс возведения зданий на этих участках.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения
Процесс строительства на землях, отведенных для сельскохозяйственного использования, возможно осуществить только при условии соблюдения определенных законодательных норм. В данной статье мы подробно объясним, кто и какие сооружения вправе возводить на таких землях.
- Можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения
- Сельскохозяйственные угодья — возможно ли строительство на пахотных землях или пастбищах
- Другие виды сельскохозяйственных земель
- Какой тип жилья разрешен к строительству в крестьянских (фермерских) хозяйствах
- Региональные ограничения на строительство для крестьянских (фермерских) хозяйств
- Строительство жилых домов в садоводческих товариществах на землях сельскохозяйственного назначения
- Строительство жилья в садоводческих товариществах на землях поселений
Можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения располагаются за границами городов, сел и других населенных пунктов. Основное их предназначение – это сельскохозяйственное производство и все, что связано с этой деятельностью (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации). Проведение строительных работ не является одной из допустимых действий на таких участках.
Тем не менее, без сооружений на таких землях не обойтись, ведь для ведения сельского хозяйства необходимы как жилые помещения, так и специализированные постройки для хранения инвентаря и содержания скота, в том числе скотомогильники.
Сельскохозяйственные угодья — можно ли строить на пахоте или пастбище
Сельскохозяйственные земли делятся на две категории:
- зарытые земли, которые не являются сельскохозяйственными угодьями;
- ценные земли, требующие особой охраны, известные как сельскохозяйственные угодья (пункт 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ). К этой категории относятся пахотные земли, сенокосы, пастбища, массивы многолетних насаждений (сады, виноградники и пр.).
Строительство каких-либо структур на сельскохозяйственных землях, как правило, под запретом. Они могут использоваться исключительно для сельскохозяйственной деятельности.
Таким образом, строительство на пахотных землях, пастбищах и участках, отведенных под садоводство и виноградарство, строго запрещено.
Эти земельные участки не подлежат регулированию городским планированием, а их виды разрешенного использования не определены. Это исключает возможность использования таких участков для строительства и дальнейшей эксплуатации сооружений (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014).
Прочие сельскохозяйственные земли
На земельных участках, которые не считаются сельскохозяйственными, возможно строительство различных объектов (например, внутренние дороги, транспортные сети, защитные насаждения для восстановления лесов, водоемы), а также капитальных и некопительных зданий (строения для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, нестационарные торговые точки, жилые дома).
Эти участки могут иметь различные виды разрешенного использования, что определяет возможность строительства на них. Примеры наиболее распространенных видов разрешенного использования включают:
- выращивание зерновых и прочих сельскохозяйственных культур;
- овощеводство;
- выращивание лекарственных и цветочных растений;
- садоводство;
- разведение домашних животных, включая скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство;
- хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;
- расположение зданий и сооружений, применяемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и прочее.
Право на строительство на сельскохозяйственных землях предоставляется сельскохозяйственным предприятиям и владельцам дачных и огороднических товариществ.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Сельскохозяйственные земли расположены за пределами городской застройки и отличаются по своему назначению. Они являются частью общих сельскохозяйственных угодий и предназначены для ведения хозяйственной, научной, исследовательской или образовательной деятельности.
Допускается использование части сельскохозяйственных земель для создания частных хозяйств. Например, для возведения гаражей и загородных домов.
К землям сельскохозяйственного назначения относятся:
- пастбища;
- пахоты;
- полосы леса;
- сенокосы;
- многолетние насаждения;
- дороги и проезды.
Эти участки находятся под защитой государства, которое также регулирует их использование. То же касается ферм и зданий, построенных на таких землях.
Что можно и что нельзя строить
Согласно новому законодательству, на сельскохозяйственных землях возможно возведение постоянных строений (с фундаментом) для постоянного проживания, при этом единственное требование состоит в том, что владельцем земли должен быть фермер. Если право собственности не оформлено, земля должна использоваться только по назначению — для сельскохозяйственного производства. На таких участках разрешается строить лишь технические или временные постройки.
Что разрешается строить на сельскохозяйственных землях:
- жилые дома для индивидуального пользования и ведения хозяйственной деятельности;
- коттеджи;
- дачные или садовые домики;
- хозяйственные постройки;
- ангары, погреба, склады для производства и хранения продукции;
- фермы для содержания скота;
- водоемы, оборудованные для разведения рыб.
Жилой дом разрешено строить только на земельном участке, который относится к категории дачного строительства или жилой застройки. Если земля принадлежит какой-либо другой категории, необходимо подать заявление в местные органы власти о переводе участка в категорию дачного строительства или жилой застройки.
Важно отметить: перед покупкой земельного участка сельскохозяйственного назначения желательно выяснить, можно ли на нем построить жилой дом, или потребуется перевод в другую категорию. Для этого существует несколько вариантов:
- запросить необходимую информацию через официальные сервисы на сайте Росреестра;
- изучить Публичную кадастровую карту (для этого нужно ввести адрес земельного участка);
- запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) через портал Госуслуг, МФЦ или при помощи сервисов Росреестра.
Если фермер планирует построить на своей земле несколько постоянных зданий, он обязан зарегистрировать все эти объекты. Один дом будет зарегистрирован как постоянное место жительства, а остальные — как временные постройки или гостевые дома.
Некапитальные строения (без фундамента) не подлежат регистрации. Они не считаются недвижимостью, а значит, не облагаются налогом.
Можно ли строить на земле населенного пункта
- жилой дом;
- постройки, используемые для бытовых или производственных нужд;
- другие сооружения, соответствующие нормам существующего законодательства Российской Федерации.
Иными словами, если земля находится в пределах населенного пункта, ее владелец вправе возводить на ней любые постройки, при условии, что они соответствуют градостроительным нормам и требованиям.
Если у вас возникли сложности в определении категории земли, вы не уверены, можно ли осуществлять строительство на вашем участке, или же вас интересует получение разрешений на строительство, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам. Наши специалисты готовы предоставить вам профессиональную помощь в любое время суток, независимо от сложности вашего вопроса.
0 юристов онлайн
Оцените свои шансы на успех — задайте бесплатный вопрос.
Допускается ли строительство на сельскохозяйственных участках
В соответствии с законом, строительство домов на сельскохозяйственных землях считается незаконным. Если участок определен как сельскохозяйственный по разделу 7 Строительного кодекса, возведение зданий на нем строго запрещено. При самовольном строительстве на такой земле лицо может быть привлечено к ответственности.
Пример из практики:
Р.Негожев арендует у муниципалитета земельный участок под сельскохозяйственные цели, находящийся за пределами жилой зоны. Он высаживал на нем картошку. Для хранения и защиты неубранного картофеля Р.Негожев возводит на участке небольшой дом и склад. Разрешение на строительство не получал. В результате проверки администрации были выявлены эти нарушения, и она подала иск о расторжении договора аренды, сносе самовольных строений и приведении земли в порядок.
Ответственность за нецелевое использование земельных участков регламентируется законом. Согласно статье 8.8 Кодекса административных правонарушений, нарушителю может быть наложен штраф:
- 0,5–1% от кадастровой стоимости участка, если она истекла;
- от 10 до 20 тыс. рублей — при отсутствии кадастровой стоимости.
Следует отметить, что размер штрафа увеличивается для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Это положение также затрагивает штрафы за использование земли, если она не выделена в соответствии с ее целевым назначением. Для физических лиц штраф составляет от 20 до 50 тысяч рублей.
Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество
Перед тем как приступить к поиску земельного участка, важно задуматься о его предназначении.
Будете ли вы жить там весь год, или только летом на выходных? Плодитесь ли вы птицу или небольших животных? Пойдете ли вы активно заниматься садоводством? На основании этих вопросов вы сможете определить вид разрешенного использования своего будущего земельного участка.
Правильное определение назначения земли влияет на его стоимость, а также косвенно — на его местоположение.
Категория земель и вид разрешенного использования — это не идентичные или взаимозаменяемые понятия. Первая характеристика более обширна, чем вторая. Оба аспекта играют важную роль при выборе земельного участка и заслуживают внимательного рассмотрения.
Классификатор содержит более ста записей. Не все из них будут актуальны для целей данной статьи. Однако обратим внимание на наиболее важные: Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), Личное подсобное хозяйство (ЛПХ), Садоводство и Огородничество.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) позволяет возводить жилой дом и сопровождать его хозяйственными сооружениями. Однако, в рамках ИЖС не разрешается ведение сельскохозяйственной деятельности, например, разведение кур или возделывание картофеля.
Садоводство имеет похожие условия с огородничеством. Оно допускает строительство жилого дома высотой до 20 метров, а также хозяйственных построек. Владельцы дачных участков могут законно заниматься птицеводством и производством сельскохозяйственной продукции.
Льготная ипотека на самостоятельное строительство дома
Садоводство подразумевает дачу, знакомую большинству. В настоящее время активно используются две формы: Некоммерческое садоводческое товарищество (СНТ) и Некоммерческое дачное товарищество (ДНП).
До 2008 года существовал пример индивидуального землевладения (ЕЗП). Но в 2008 году ЕЗП было упразднено, однако такие участки продолжают существовать на сегодняшний день.
Разница между ИЖС и ЛПХ невелика: ИЖС допускается в жилых зонах, тогда как ЛПХ — нет; в рамках ИЖС объединены дачники для отдыха, а ЛПХ предназначены для ведения хозяйства.
Сравнение ИЖС, ЛПХ и дачных участков
В самом начале следует ясно понимать, что каждая форма собственности не связана напрямую с категорией земли. В границах населенных пунктов могут располагаться жилые, коммерческие и другие земельные участки. Ярким примером жилых участков в столице являются дачные поселки и частные сектора.
Чаще всего жилые участки можно встретить в сельских населенных пунктах.
Дача — единственный способ использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот фактор стоит учитывать, если человек намерен построить на своем участке дачный дом для круглогодичного проживания.
Преимущества всех перечисленных вариантов использования земли могут быть найдены отдельными категориями владельцев. Рассмотрим сравнительные характеристики по наиболее очевидным и тому подобным критериям.
Различия начинаются с рыночной цены на землю.
Из всех вышеперечисленных типов самым дорогим является жилой тип. Причины этому разные, но основная заключается в его статусе для муниципалитета.
Жилые участки требуют комплексного подхода для подключения всех транспортных коммуникаций. Рядом должны быть созданы удобства, такие как школы, детские сады, поликлиники и больницы. Жилые участки, как правило, более привлекательны для жителей городов благодаря удобному расположению.
Цены на участки с низкой стоимостью обычно связывают с их удаленностью и низкой инфраструктурой. Дачные, как правило, расположены на значительном удалении от городов, и требуемая для застройки здесь инфраструктура зачастую развита слабо.
Да, покупка квартиры привлекает больше, но и цена значительно выше. Какова стоимость? При покупке такой недвижимости банки часто предлагают особые условия ипотечного кредитования. Этот нюанс особенно актуален, если вы стремитесь как можно быстрее въехать в новый дом.
Если вы все еще на распутье, стоит рассмотреть возможность государственной поддержки. Возможно, вы можете участвовать в одной из программ. Квартиры с государственной поддержкой — надежный способ обеспечить себя жильем.
Плата за обслуживание существенно варьируется в зависимости от вида недвижимости. Для отдельных домов она, как правило, выше, а для дачного дома и загородного жилья – одинакова.
Для жилой и коммерческой недвижимости может потребоваться постоянная регистрация (вид на жительство). Процесс такой же, как и для жилых строений. Единственным условием является то, что дом на участке должен быть зарегистрирован как жилой объект.
Для дачных объектов процедура несколько сложнее. Здесь необходимо учитывать три аспекта:
- земли, на которых находится участок, должны относиться к категории населенных пунктов;
- летний (дачный) дом должен пройти процедуру ввода в эксплуатацию;
- объект должен являться единственным жильем его владельца.
Все три категории земель дают владельцу право присваивать участку почтовый адрес.
Когда вы становитесь владельцем земельного участка, вы обязаны уплатить земельный налог. Этот налог устанавливается муниципалитетом и варьируется от региона к региону. Рынок для жилых комплексов и небольших участков соответствует требованиям одного и того же налога.
Чтобы рассчитать земельный налог для конкретного участка, определите его кадастровую стоимость (внесенную в Единый государственный реестр юридических лиц). Полученное значение следует умножить на ставку налога, основным действующим в данном округе.
Коэффициенты для каждого муниципального образования публикуются на сайте Федеральной налоговой службы.
Как рассчитать земельный налог
Поскольку кадастровая стоимость жилого участка обычно выше, чем у дачи или земельного участка, налог в каждом муниципалитете будет выше. Самый низкий налог может взиматься именно с дачи.
Что можно построить на фермерских угодьях
Фермерские хозяйства — это отдельная категория сельскохозяйственных земель, используемых для различных целей:
- разведение охотничьих животных;
- выращивание сельскохозяйственных культур на плодородных землях;
- организация пастбищ, используемых для скота, птицы;
- строительство складов для хранения овощей, фруктов и другой сельскохозяйственной продукции.
Разрешено возведение постоянных зданий с количеством этажей не более трех. После регистрации новым строениям присваивается адрес, и по нему возможно регистрировать жилье.
Дороги и подъездные пути обеспечивают необходимую инфраструктуру. Они могут быть построены без необходимости получения разрешения.
Планировки для фермерских хозяйств осуществляются на участках общей площадью более трех гектаров. Целевое использование такой земли закрепляется законодательством.
Для осуществления деятельности по фермерству нет временных ограничений или конкретных условий на объем сельскохозяйственных работ. Однако постройки на участке могут возводиться только после начала задания сельскохозяйственной деятельности.
Земельные участки для дачного строительства
Наилучший метод начать строительство – это приобрести земельный участок в территориях, где расположены дачи и садоводческие товарищества. Прежде чем начинать возведение, крайне важно изучить требования, изложенные в подзаконных актах организации. Это включает информации о том, какие границы и расстояния до соседних домов должны соблюдаться.
Согласно действующим правилам, коттедж или другой объект может быть построен исключительно при условии, что он не будет использоваться для постоянного проживания. На таких участках прописка не допускается.
Если есть желание, вы можете построить постоянное здание. Однако оно будет зарегистрировано как дачный дом для временного проживания.
Также существует ряд ограничений на строительство. Строения такие, как баня, сарай или жилой дом должны быть единственными постройками на участке.
Данные земельные участки должны использоваться согласно их назначению и небольшое количество из них – для сельского хозяйства. Однако застройка разрешается, если это будет строиться жилье для сезонного использования или технические постройки. Капитальное строительство допускается только в рамках сельскохозяйственной деятельности.
