Однако есть возможность рассмотреть такой вид недвижимости с иной точки зрения и не пытаться непосредственно искать её владельца. Если у земельного участка, гаража или любого другого объекта нет конкретного собственника, владельцы не известны или от прав собственности было отказано, такая недвижимость обретает особый статус — бесхозяйной вещи, что открывает потенциальные возможности её дальнейшего использования.
Как стать владельцем заброшенного дома?
Согласно данным аналитической компании ЦИАН, рост цен на загородную недвижимость в первом квартале 2022 года колебался от 9 до 30%. Спрос на дома за городом значительно превышает предложение — многие стремятся жить и отдыхать вдали от городской суеты. Тем не менее, стоимость домов загородом иногда оказывается недоступной для большинства граждан.
В этих условиях может представляться заманчивым менее очевидный способ — ищите заброшенный дом и попытайтесь оформить его в собственность.
В данном материале от aif.ru рассмотрим, как можно найти владельца такой недвижимости, выкупить дом или официально получить его бесплатно.
Как выяснить, есть ли у дома хозяин?
Наиболее простой способ — это обратиться к председателю Садового Некоммерческого Товарищества (СНТ), где расположен дом, либо в муниципальные органы, если объект находится в населенном пункте. Это позволит выяснить, кто был последним зарегистрированным владельцем дома или кто пользовался им. Однако такую информацию могут не предоставить или она может оказаться не совсем точной. Наиболее актуальные и полные сведения можно получить из реестра недвижимости через официальные запросы.
Для получения информации о владельце из реестра недвижимости необходимо выполнить следующие шаги:
1. Получить кадастровый номер и адрес дома.
Кадастровый номер и адрес объекта можно узнать бесплатно через публичную кадастровую карту: roscadastr.com, выбрав нужный субъект Российской Федерации, населенный пункт и конкретный дом.
2. Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), пользуяся кадастровым номером и адресом дома.
Выписку из ЕГРН на недвижимый объект может запрашивать любой гражданин — из неё можно будет узнать имя владельца, его права на объект недвижимости, а также проверить, не находится ли дом под арестом или в залоге.
Получение информации связано с оплатой государственной пошлины. Размер пошлины может варьироваться в зависимости от формата документа — бумажный или электронный, и способа его оформления. В среднем сумма варьируется от 290 до 450 рублей.
Что такое бесхозяйный дом и где его искать
Возникновение бесхозных домов может быть обусловлено различными обстоятельствами. К примеру, такие объекты могут возникнуть в случаях, когда собственник умер, а наследники отказались от наследства, не вступили в свои права в установленное время, либо у собственника вообще не оказалось наследников. Заброшенным дом может стать также в результате того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость без присмотра. В России, так же как и во многих странах Европы, большая часть таких заброшенных домов располагается в сельских районах, малонаселённых городах или муниципальных образованиях. Люди мигрируют в крупные города в поисках лучших условий жизни, оставляя свои дома (продажа подобных объектов в сельской местности иногда может быть весьма затруднительной).
Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйная вещь — это такая, у которой отсутствует собственник, он не известен или владелец отказался от имущества (пункт 1 статьи 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или который отказывается от прав собственности, называется бесхозяйкой или потеряшкой. Также существует понятие «заброшка». Так называется дом или земельный участок, владельца которого удалось установить, но который за своим имуществом не следит (пояснения Кадастровой палаты).
К сожалению, не существует единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков. Тем не менее, огромное количество информации о таких объектах можно получить, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если потеряшка была поставлена на учёт. Выписка поможет раскрыть данные о доме, его собственнике и возможных обременениях. Существует несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, можно попытаться найти собственника и выкупить объект, приобрести заброшенный дом на торгах у муниципальных властей или открыто владеть заброшенным объектом в течение 15 лет, после чего можно стать его законным владельцем. Остановимся на этих вариантах более детально.
Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты
Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желаемом доме Прежде всего, необходимо установить владельца дома. Если участок с домом относится к СНТ, то в первую очередь стоит обратиться к его председателю. Возможно, через него удастся выяснить адрес и кадастровые номера дома и участка. Обратиться к поиску можно также и с помощью современных технологий, таких как поиск кадастровых номеров на публичной кадастровой карте или в результате оформления запроса в ЕГРН. Если вы не уверены, находится ли бесхозный дом в СНТ, стоит обратиться в местные органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Там могут помочь выяснить, кому было выдано разрешение на строительство интересующего вас дома, и соответственно, предоставить информацию о предполагаемом владельце. Вариант 1 Если вам удалось установить владельца объекта, он сможет передать вам свои права только через гражданско-правовую сделку, скорее всего, в форме договора купли-продажи. Однако прежде чем это сделать, необходимо поставить дом на кадастровый учёт, если данные о нём отсутствуют в ЕГРН. Земельным кодексом регламентируется, что права на земельный участок и фактически связанные с ним объекты рассматриваются как единое целое. Это подразумевает, что целесообразнее оформлять права на недвижимость и её покупку одновременно с оформлением прав на земельный участок, на котором этот дом располагается. Вариант 2 Если владельца так и не удалось установить, но вы подтвердили, что земельный участок под домом относится к СНТ и не зарегистрирован в ЕГРН, вам стоит снова обратиться в местные органы власти и перейти к следующему этапу.
Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду Для того чтобы оформить участок в собственность, необходимо подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки бесхозного объекта (речь идёт о капитальном строительстве) на учёт. В течение 15 рабочих дней с даты подачи заявления и всех необходимых документов дом будет внесён в Росреестр, и вы получите уведомление. В случае если у участка всё-таки есть собственник, но он отказался от права владения, уведомление также поступит ему.
Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд С момента внесения бесхозяйного дома на учёт необходимо подождать один год — за это время может появиться его собственник. Если этого не произошло, уполномоченный орган местного самоуправления имеет право обратиться в суд, чтобы признать право собственности за собой. Если объект находится в городах федерального значения, таких как Москва, Санкт-Петербург или Севастополь — запрос о постановке на учёт бесхозяйной недвижимости и об обращении в суд должны составить органы исполнительной власти соответствующих регионов. Во всех других случаях в суд обращаются органы, на которые возложены полномочия по государственной регистрации прав на недвижимость, по запросу местного органа самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.
Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок После того как заброшенные участки перейдут в собственность муниципальных властей, они выставляются на аукцион. Для их покупки необходимо выиграть соответствующие торги. Существует несколько оснований, предусмотренных частью 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, когда возможность приобрести участок с домом, включая бесхозный, появляется без торгов. К примеру, такая возможность есть у членов СНТ, на территории которого располагается дом, если земля под ним не предназначена для общего пользования, — такую информацию подтвердили в Кадастровой палате. Победителем аукциона признаётся тот, кто предложит наибольшую сумму. Если в торгах участвует только одно заинтересованное лицо, соглашение заключают с единственным участником. Такой участок также может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному лицу, как отметила юрист компании Генезис Елизавета Марилова. Шаг 5. Вступление в право собственности Результатом регистрации права станет специальная регистрационная запись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. В среднем, срок оформления бесхозной недвижимости составляет чуть больше одного года.
Бесхозяйный дом
Если не удалось установить владельца дома, или он обнаружен, но изъявил желание от него отказаться, такую недвижимость можно признать бесхозяйной. Важно отметить, что только здания и сооружения могут иметь данный статус. Земельные участки такого статуса получить не могут, они будут изъяты у владельца согласно иным процедурам, как упоминалось ранее.
После того, как в муниципалитет поступит заявление от собственника о желании отказаться от имущества либо от заинтересованного лица с просьбой признать недвижимость бесхозяйной, орган местного самоуправления должен удостовериться в подлинности данных и поставить объект на учёт в Росреестр как бесхозяйное имущество. Далее, по истечении одного года, муниципальные власти могут обратиться в суд с целью получить право собственности на дом и продать его вам или передать в аренду, что регламентировано статьёй 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
Недостатки жизни в деревне
Бытовые трудности — это основная категория проблем, с которыми человеку ещё можно справиться, привыкая к новым условиям. Однако прежде чем вы примете решение о покупке заброшенного домика в деревне, необходимо проанализировать и другие, более серьезные недостатки:
- Грубые нравы — в деревне отсутствуют так называемые социальные рамки, к этому нужно быть готовым. Сосед может зайти к вам в любой момент, а каждый житель будет в курсе жизни остальных;
- Физическая работа — нужно ежедневно самостоятельно заботиться о своем хозяйстве, огороде и многом другом;
- Алкоголизм — нехватка рабочих мест негативно влияет на занятость населения, и часто единственным способом снять стресс становится алкоголь;
- Кражи — из-за низкой занятости злоумышленникам легче проникнуть в частные дома, чем в квартиры;
- Животные — как дикие, так и домашние, часто бродят без присмотра;
- Мусор — мусоровозы в деревню не ездят, поэтому проблему с отходами придется решать самостоятельно;
- Полное отсутствие культурной жизни. В отличие от города, где можно найти место для досуга — кинотеатр, театр или просто прогуляться, в деревне такой инфраструктуры может не быть вообще — отсутствуют культурные мероприятия и интересные архитектурные объекты.
Почему не следует спешить с переездом в деревню?
Поддаться текущим трендам довольно легко, соблазнившись на практически дармовые цены на участки в сельской местности. Однако кардинально изменить свой образ и ритм жизни — это сложная задача, и порой приведение её в исполнение оказывается намного сложнее, чем кажется на первый взгляд. Переезд в далеко не развитую деревню может стать ошибкой, о которой впоследствии придется сожалеть, особенно если у вас не будет возможности вернуться назад.
Решение о переезде стоит принимать только после тщательной оценки всех обстоятельств. Для понимания, насколько вы готовы к этому шагу, можно воспользоваться небольшим тестом:
1. Насколько вы уверены в своём решении?
Если вы всё ещё сомневаетесь, лучше отложить эту затею. Не забывайте, что это кардинальное изменение образа жизни, и люди, переезжающие в деревню, обычно морально готовы к этому шагу. Статистика свидетельствует о том, что большей части городских жителей начинают недоставать городской цивилизации уже через несколько дней.
2. Все ли вы знаете о новом месте жительства?
Перед тем как приобрести заброшенный участок с домом, стоит провести некоторое время в деревне, чтобы удостовериться в правильности своего решения.
3. Вы готовы заменить компьютер на косу и лопату?
Тяжёлый физически труд в деревне не каждому под силу. Вы будете отвечать за уровень своей жизни, и всё будет зависеть от ваших усилий. Если у вас есть сомнения в своих силах, целесообразнее отказаться от этой идеи.
4. Вы готовы потерять часть друзей и знакомых?
Для большинства людей общение играет важную роль, а в деревне его может быть крайне сложно найти. Более того, после переезда, с высокой вероятностью, изменятся ваши отношения с друзьями и родственниками, которые остались в городе.
Что делать в вашем случае
Поиски владельцев заброшенных зданий — это проблема, находящаяся в зоне ответственности муниципальных властей. Если власти не интересуются заброшенными строениями, а вам нужно, чтобы собственника отыскали, вы можете обратиться в муниципалитет с официальным письмом. Попросите их найти владельцев недвижимого имущества или зарегистрировать его как бесхозяйное, чтобы его можно было продать на торгах новым собственникам.
Если же здание находится в аварийном состоянии, вы можете также написать прошение, чтобы его приняли на учёт для последующего сноса. Снос аварийных конструкций возможен только по решению суда или местной администрации. При этом не обязательно ставить объект на учёт как бесхозяйный.
В качестве последнего варианта вы можете начать использовать гараж в своих интересах, оплачивать арендную плату, взносы, а через 15 лет попытаться оформить своё право собственности на него.
Что в итоге
Универсального метода поиска владельца заброшенной недвижимости не существует.
Вы можете попробовать признать объект бесхозяйной вещью. Для этого потребуется помощь местных властей и время. Сначала муниципалитет будет искать владельца, а затем, если не удастся обнаружить владельца, в суде будет доказано муниципальное право на такой объект, после чего его выставят на торги.
Работающий способ — открыто владеть недвижимостью добросовестно в течение 15 лет. После этого появляется возможность оформления её в собственность через приобретательную давность.
Дополнительные материалы о покупке квартир и домов, их обустройстве и ремонте — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Дмитрий Корнев. Если у вас рядом есть заброшенная недвижимость, поделитесь своими планами относительно её использования.
- Владимир Викторович: «Под окном стоят заброшенные ракушки. 40 лет назад их выдавали инвалидам и ветеранам без права передачи в пользование. Позже этими гаражами начали пользоваться их дети, потом внуки. В настоящее время они стоят полностью заброшенные. Насколько реально занять такой гараж, привести в порядок и подать по праву приобретательной давности?»
- Лина Митюкова: «С обеих сторон от моего участка умерли владельцы ещё до того, как я купила свою землю. У обоих, по-моему, дети-маргиналы, наследство не принимали, просто им не нужны деньги. Мне теперь следует занять эти участки и ждать 15 лет? Или всё же попробовать связаться с наследниками?»
- Seregin Kirill: «Оформление земли по давности пользования невозможно в соответствии с законом, поскольку статья вводит в заблуждение, как не учитывает сложившуюся судебную практику (учитывает не в полном объёме).»
- Seregin Kirill: «Владимир, это не реально, так как земля, скорее всего, муниципальная, и объекты не являются капитальными.»
- Seregin Kirill: «Лина, на участки приобретательская давность не распространяется. Обращайтесь в управление СНТ или административные органы района.»
- Дмитрий Корнев: «Владимир, ракушки не относятся к категории недвижимости, так как не обладают неразрывной связью с землёй; следовательно, право собственности на них не будет признано.»
- Дмитрий Корнев: «Seregin, действительно ли это невозможно? Понятно, что 95% практики касается случаев наследования без оформления, или предоставления жилья/земли в «смутные времена». Но открыв судебную практику, можно увидеть, что большинство дел были удовлетворены. Однако, если вы намеренно заняли чужое здание и через 15 лет обратились в суд, ваше положение будет сложнее. Таких случаев совсем мало. Но Верховный Суд и Конституционный Суд РФ не зря делали разъяснения по добросовестной приобретательной давности. Я не утверждаю, что это легко, и обязательно получится. Я лишь говорю о том, что механизм такого оформления прописан в законе; статья имеется, значит, теоретически можно выполнить условия.»
- Дмитрий Корнев: «Значит Конституционный суд ясно указывает, что не может презумпция государственной собственности на землю опровергать добросовестность давностного владельца, так как ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права…». Также уточняется, что в деле с заявителем объектами являются земельные участки, переданные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения.
- Александр Гречишкин: «Косим с отцом соседний участок уже несколько лет. Как можно зафиксировать факт добросовестного владения?»
- Mirvari Guseynova: «Здравствуйте! У меня к вам вопрос. Я арендовала квартиру, но испортила диван и линолеум. Я согласна оплатить уборку, но хочу знать, имею ли право решать, как именно произвести оплату? Можно ли отправить деньги напрямую убирающей компании?»
- Егенова Гулкамар: «Я сама без жилья с двумя детьми, не имею средств для покупки.»
- Марсель Хусаинов: «Национальный парк пытается изъять земли, выданные под садоводство для СНТ, не позволяя поставить их на кадастровый учёт. С чего начать борьбу?»
- Олеся Архангельская: «На территории деревни несколько заброшенных зданий. Можно ли их восстановить и создать общественное пространство, например, библиотеку?»
- Лариса: «Купили домик в поселке. Рядом полуразрушенный дом с участком, заросшим кленами. Сосед с другой улицы начинает складывать на тот участок запасы сена. Как его купить?»
- Егор Макаров: «Под моим домом заброшенные гаражи, где живут маргиналы. Могу ли я получить собственность на постройку, которая стоит без ворот?»
- Евгений2660565: «Гараж заброшен, соседи не видели собственников давно. Кусты растут. Аренду земли владелец должен платить. Если гараж заброшен, кому идут их деньги?»
- Наталия Полякова: «Планирую построить дом для своих детей, чтобы они жили рядом с родителями. Есть разваливающийся дом рядом, который хочется снести и сделать на его месте склад или парковку для магазина.»
- Наталья Малинина: «В соседнем СНТ есть заброшенный участок, где собственник умер. Как его оформить на себя, если его дети не хотят ничего слышать об этой земле?»
- Нина Ларченко: «На земле стоит аварийный дом. Какой алгоритм действий?»
- isterika2007: «Я живу в селе, и соседний дом хозяин не посещает уже 24 года. Мы присматривали за ним, а теперь он начинает разрушаться. Могу ли я его приобрести, если хозяина найти невозможно?»
